Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa?
Wspólnota Mieszkaniowa powstaje automatycznie wraz ze sprzedażą pierwszego mieszkania, garażu, lokalu. Wspólnotę Mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele nieruchomości, które wchodzą w jej skład (mieszkań, garaży, lokali użytkowych itp.). Nasza Wspólnota Mieszkaniowa jest dużą wspólnotą.
Duże >=7 mieszkania/lokale/garaże, małe <=6 mieszkania/lokale/garaże. Nie można zrezygnować z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej. Z mocy prawa przestaniesz być członkiem danej wspólnoty mieszkaniowej, gdy sprzedaż nieruchomość wchodzącą w skład tej wspólnoty. Każdy członek wspólnoty, poza własnym mieszkaniem, garażem, lokalem użytkowym – posiada ułamkową część własności w nieruchomości wspólnej: w działce na której wspólnota jest wybudowana, w chodniku, placu zabaw, korytarzu, klatce schodowej dachu. Ile tej własności posiadasz, zapisane jest w twoim akcie notarialnym i księdze wieczystej.
Jak funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe określa głównie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Niestety ustawa ta w wielu miejscach ma zapisy, które mogą być niejasne dla osób niezwiązanych profesjonalnie z rynkiem nieruchomości. Często pojawia się tam słowo „zarząd” przy czym raz jest odnoszone do osób z Zarządu, a drugi raz do czynności zarządzania wspólnotą.
Od czego jest Zarząd?
Art. 21 ust. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Zarząd wspólnoty nie ma możliwości podejmowania decyzji we wszystkich sprawach, są one w ustawie określone jako wykraczające poza czynności zwykłego zarządu. Do nich wymagana jest zgoda właścicieli wyrażona w formie pisemnej jako uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej. Taki dokument to także pełnomocnictwo dla Zarządu do zawierania umów i działania w imieniu wspólnoty. Przy wykonywaniu swoich zadań Zarząd korzysta pomocniczo z usług firmy zewnętrznej, u nas z firmy Dobra Wspólnota.
| Zarząd wspólnoty działa na potrzeby utrzymania nieruchomości wspólnej i takich sprawach jak: | Jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością uznaje się: | |
| – usuwanie awarii w częściach wspólnych nieruchomości, np. na placach zabaw czy na klatkach schodowych, – pobieranie od lokatorów opłat na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych, – zawieranie umów z wykonawcami poszczególnych prac, chodzi tutaj m.in. o prace remontowe czy konserwacyjne, – rozliczanie kosztów ogrzewania i wody dla poszczególnych lokali, – zwoływanie zebrań właścicieli lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej, przynajmniej raz do roku, – zapewnianie obiektowi dostaw gazu, prądu, wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci, – reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, – przygotowywanie sprawozdań z prowadzonej działalności i przekazywanie ich lokatorom, – prowadzenie księgowości wspólnoty mieszkaniowej, w tym zestawienia rozliczeń dla poszczególnych lokali. | – ustalenie wynagrodzenia za zarządzanie wspólnotą mieszkaniową, – przyjęcie rocznego planu gospodarczego, – ustalenie wysokości opłat, – udzielenie zgody na przebudowę, – udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów, – dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, – nabycie nieruchomości, – wytoczenie powództwa, – podział wspólnej części gruntowej. |
Zebrania członków i głosowania
Ustawa o własności lokali przewiduje, że zebranie członków wspólnoty powinno odbyć się chociaż raz w roku, a jeśli zarząd jego nie zorganizuje, każdy właściciel mieszkania może je zwołać.
Duże wspólnoty, czyli również nasza, podejmują decyzje poprzez głosowanie. Różni się ono od typowych głosowań, takich jak np. w wyborach powszechnych. W takich wyborach nieważna jest frekwencja, nieważne ile osób pójdzie do lokalu wyborczego, wynik wyborów jest wiążący i liczony spośród tych, którzy na wybory poszli. We wspólnotach mieszkaniowych każdy dysponuje takim głosem, ile wynosi jego ułamkowa część własności w nieruchomości wspólnej. Do tego głosowanie musi trwać do skutku, aż za rozstrzygnięciem będzie nie mniej niż 50% głosów „za”, albo nie mniej niż 50% głosów „przeciw”. Do skutku, czyli jeśli na zebraniu członków nie było tyle osób, aby zebrać 50% głosów „za” lub „przeciw”, to głosowanie trwa nadal tzw. obiegowe (poprzez wrzucenie karty do głosowania do skrzynki). Historia pokazuje, że trwa to miesiącami. Niestety jest to na niekorzyść Wspólnoty i każdego z nas. A co jeśli ważna uchwała nie zostanie przegłosowana?
Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd (…) może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Zarząd ma prawo wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Przykład: dach na jednym z bloków wymaga remontu. Remont jest kosztowny, chociaż jest fundusz remontowy, to trzeba zebrać jeszcze trochę środków finansowych. Zarządzono głosowanie nad uchwałą o dodatkowej zaliczce na fundusz remontowy w wysokości 2,50 zł / m2 zł wpłacanej przez trzy miesiące następujące po sobie. Uchwała nie uzyskała poparcia w głosowaniu – poza mieszkańcami z bloku, gdzie dach przecieka, inne bloki nie głosowały „za”. Zarząd dysponuje jednak ekspertyzą, że remont jest niezbędny. W takim wypadku Zarząd może wystąpić do sądu. Sąd może rozstrzygnąć, że uchwała o dodatkowej zaliczce wchodzi w życie, bo remont jest niezbędny.
Inny przykład: w jednej z klatek awarii uległ piec: nie ma ogrzewania i ciepłej wody. Naprawa nie wchodzi w grę, niezbędna jest wymiana pieca. Koszt 12.000 zł. Zarząd, bez uchwały może wydać nie więcej niż 5.000 zł z funduszu remontowego. Należy więc pilnie podjąć uchwałę. Ale poza mieszkańcami klatki schodowej, w której piec uległ awarii, reszta nie głosuje lub głosuje przeciwko. Zarząd może więc postąpić podobnie jak w pierwszym przypadku i skierować sprawę do rozstrzygnięcia sądu.
Pamiętajcie tylko, że takie sprawy trwają miesiącami, a decydujemy o spraw bieżących. Dzisiaj to Tobie zależeć może na szybkim przegłosowaniu uchwały, innym razem komuś innemu. Pomyśl o tym zanim będziesz zwlekać z oddaniem głosu. Wyróbmy w sobie nawyk głosowania na bieżąco. Wspólnota nie może prowadzić trudnych projektów, jeśli nawet w podstawowych sprawach nie można liczyć na szybkie oddanie głosu. Jeśli nie rozumiesz czego dotyczy uchwała, zapytaj.
Obowiązki finansowe członków wspólnoty
Podstawowym obowiązkiem każdego właściciela lokalu jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem budynku w dobrym stanie. To przede wszystkim opłaty bieżącą kosmetykę i niezbędne remonty, sprzątanie, za media, konserwacje wind, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości. Ponoszenie opłat na utrzymanie wspólnoty w formie comiesięcznych zaliczek wynika z ustawy:
Art. 13 ust. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (…).
Art. 15 ust. 1. Na pokrycie kosztów zarządu (czytaj: zarządzania nieruchomością) właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Udostępnienie mieszkania
Jednym z ważniejszych obowiązków członków wspólnoty jest konieczność udostępnienia mieszkania w niektórych sytuacjach. Są to takie sytuacje jak:
– dokonywanie przeglądu (instalacji gazowej lub kominów i wentylacji),
– sprawdzanie liczników,
– prace remontowe i konieczne prace konserwacyjne dotyczące części wspólnych.
Art. 13 ust. 2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Każdy właściciel ma obowiązek udostępnić mieszkanie do założenia nowych instalacji (gazowych, wodnych czy elektrycznych).
Kłopotliwy lokator
Art. 16 ust. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Ust. 2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Obowiązkiem każdego członka wspólnoty jest zachowanie porządku i spokoju oraz przestrzeganie prawa, zarówno w swoich mieszkaniach, jak i w częściach wspólnych. Jeśli któryś z właścicieli rażąco lub uporczywie wykracza poza te zasady albo długotrwale zwleka z wnoszeniem opłat, wspólnota ma prawo do eksmisji takiego lokatora. Jak to jest możliwe? Wspólnota ma prawo na to, by żądać sprzedaży lokalu przez kłopotliwego właściciela w drodze licytacji. Konieczny jest do tego jednak proces sądowy.
Wspólnota a spółdzielnia
Wspólnota to zrzeszenie właścicieli lokali, spółdzielnia to podmiot mający osobowość prawną, zatrudniający ludzi, mający osobę prezesa. Decyzje podejmuje prezes, we wspólnocie Zarząd według przyznanych kompetencji, albo w ważniejszych sprawach – członkowie wspólnoty w formie uchwał. Inne różnice:
– Aby zostać członkiem spółdzielni, nie wystarczy nabyć nieruchomość. Żeby zostało nam przyznane członkostwo, musimy uiścić opłatę wpisową. Takich opłat nie ma w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Jej członkami stajemy się automatycznie po zakupie nieruchomości.
– W przypadku spółdzielni w głosowaniu uczestniczyć mogą wszyscy członkowie i każdy głos jest równy. Jeśli chodzi o wspólnotę mieszkaniową wartość głosu jest mierzona wielkością posiadanych lokali.
– Liczba członków spółdzielni jest najczęściej zdecydowanie większa niż wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki mniejszej liczbie członków zarządzanie wspólnotą jest sprawniejsze, o ile sprawnie przeprowadzane są głosowania.
Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.